法律の話

間取り公開と言いつつ、いきなり法律の話です。すみません。

建物の大規模なリフォームをする際には、「建築確認申請」が必要な場合があります。

特に、建物の「用途変更」をする場合で、「用途変更」の対象となる面積が200平米を超える場合は、「建築確認申請」が必要となります。

「用途変更」とは、住居だった建物を店舗や宿泊施設等に変更した場合の事を指します。

「建築確認申請」とは、建築基準法などの法律に準拠しているか審査を受けることです。

最初に結論から言うと、古民家をリノベーションして飲食店を開く場合、飲食店に使う面積は200平米未満に抑えるべきです。

これを超えると、建築確認申請が必要になってしまいます。

「建築確認申請」をするためには、様々な図面が必要になります。

しかし、近年大規模リフォームした場合を除き、古民家には建築した際の図面が残っている事は100％ありませんから改めて図面を起こす必要があります。

図面と言っても間取り図じゃないですよ。

新規に建築するときに作るような数十枚とかになる図面とか書類一式です。

既存の建物の図面を起こすには、建築士さんに詳細な調査をして頂いて相当な時間と手間をかけて作成してもらう事に成ります。当然相応の費用がかかる事に成ります。

15万から25万という話もあります。

私の場合、古民家をリノベーションして店にするまでの費用は抑える事を大前提として事業を計画していますから、とてもこんな費用はかけられません。

更に、建築確認申請の費用だけが問題ではありません。

申請するだけではなくて許可を得る必要があるわけですから、リノベーション後の建物について現在の建築法に従う必要が出てきてしまいます。

古民家は「既存不適格」と言って、現在の建築法に従っていなくても良いとされているのですが、建築確認申請を行う場合は現在の建築法に従うように改修しなくてはならなくなります。

建築法も知らない素人の施工では許可が下りない可能性が非常に高くなるのです。

ということで、お店の広さは、建物のサイズに関わらず200平米未満で抑える事は決定事項になります。

補足です。

『建物の「用途変更」をする場合で、「用途変更」の対象となる面積が200平米を超える場合は、「建築確認申請」が必要』

と書きましたが、これは２０１９年６月から適用された最新の法律であり、それ以前は面積100平米という制限でした。

非常に小さい規模の用途変更のみ、建築確認申請不要とされていたわけです。

空き家が全国規模で問題となっていますので、建物再利用の促進という観点で規制緩和が行われているようです。

いずれにしても、現状の間取りが明確でないと、店舗面積200平米未満を設定できません。

以前にも書きましたが、この古民家は不動産屋を経由していませんので、間取り図なんてものはありません。

新たに作成する必要がありました。

古民家の間取り図公開

さて、ここで初めて私の古民家のリノベーション前の間取り図を公開したいと思います。

ね。結構でっかいでしょ？

この間取り図は、古民家を探す際にお世話になった町内の不動産屋さんにお願いして、書いて頂き、作成費用をお支払いしました。

間取り図作成の相場は分からないのですが、片づけ前のごみ屋敷のような建物にお付き合い頂いて採寸しながら作成してくれましたので、まあ納得の金額でした。

また、この不動産屋さんは工務店も営んでいらっしゃるので、工事に関するアドバイスなども頂けて助かっています。

工務店にリフォーム工事を依頼するなら、この程度の図は無料でやってくれるかと思いますが、セルフリノベーションですからこの出費は仕方ないですね。

この間取り図により、建物の寸法を改めて知る事が出来ました。

リノベーションプランはこの間取り図をベースに検討することになります。

200平米の店舗領域を設定

２階は店舗としては全く利用するつもりは無く、用途変更対象外です。

１階だけでも260平米程の広さがありますので、60平米以上削って200平米未満にする必要があります。

北東角の１部屋、トイレ棟、風呂、西側の押し入れ等、細かく対象外領域を設定して、

結果200平米未満の店舗としました。

（間取り図には一部不正確な部分があるので、精査して指摘とかはご遠慮願います）

と、このような流れで、建築確認申請不要なリノベーションプランを策定して、違法とならないようにセルフリノベーションを進めていく必要があります。

私のプランについては町にも相談を済ませており、200平米を超えない範囲を厳守する事を伝え、建築確認申請や、工事申請等も不要と言う事でご返答を頂いています。

古民家をセルフリノベーションしてお店をやろうとしている方が見ていらっしゃったら、この辺は十分にお気を付けください。

他にも消防とか保健所とか気にすることもありますので、いずれ紹介すると思います。

今回はここまで。